RC20369_00

ที่ดิน: การเปลี่ยนแปลงเชิงมูลค่า และการถือครอง

ในช่วงสถานการณ์ที่ COVID-19 ระบาด ส่งผลต่อวิถีชีวิตของผู้คน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง มาตรการควบคุมการแพร่ระบาดที่พยายามให้ผู้คนอยู่ที่บ้านตนเอง ผู้คนที่อาศัยอยู่ในเมืองหากมีบ้านเดี่ยว หรือห้องชุดขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ หรือบริเวณให้ได้ทำกิจกรรมผ่อนคลายความเครียดจากภาวะที่ต้องกักตัวเองก็กล่าวได้ว่ามีทุนที่ดี หากอาศัยอยู่ในคอนโด หรือหอพักเล็กๆ พื้นที่ไม่มากนักก็อาจจะทำให้คิดถึงบริเวณ หรือพื้นที่กว้างๆ ช่วงเวลาที่ว่างเว้นจากการเดินทางไปทำงานในเมืองใหญ่ เปลี่ยนมาทำงานที่บ้าน อาจจะมากพอที่ทำให้ได้นึกย้อนทบทวนชีวิตที่ต้องเข้ามาทำงานในเมืองใหญ่ เผชิญกับเรื่องราวมากมาย ทำให้บางคนอาจมีฝันว่าบั้นปลายชีวิตอยากจะหลีกหนีความวุ่นวาย ปลีกวิเวกไปอยู่ท่ามกลางธรรมชาติ มีสวน มีไร่นา หรือใช้ชีวิตเหมือนในเกมยอดฮิตในวัยเด็กอย่าง Harvest Moon ภาค Back to nature ที่เคยโด่งดัง

 

การจะใช้ชีวิตเช่นนั้นได้ ทุนสำคัญที่จะต้องมีคือ “ที่ดิน” ที่มีขนาดเพียงพอสำหรับจัดสรรพื้นที่ทำกิจกรรมต่างๆ ได้ดังที่คาดหวัง “บทบาทของที่ดิน” อาจไม่ได้เป็นเพียงพื้นที่สำหรับใช้ชีวิต แต่ยังมีมิติอื่นๆ ที่แสดงให้เห็นว่า การจะถือครองที่ดินได้นั้น เกี่ยวโยงกับบริบททางสังคม เศรษฐกิจ และการเมือง

โครงการวิจัย “บทบาทของที่ดินในอนาคต” โดย ปีติพงศ์ พึ่งบุญ ณ อยุธยา และคณะ ได้ทบทวนสถานการณ์ที่ดินในบริบทของประเทศไทยในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ทั้งแง่ของสถานะของที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ดิน รวมถึงนโยบาย กฎหมายต่างๆ ที่ส่งผลต่อการใช้ที่ดิน ซึ่งบางส่วนของงานก็ได้ชี้ให้เห็นว่าคุณค่า และมูลค่าของที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงไปในตลอดระยะเวลา

 

การเปลี่ยนแปลงคุณค่าที่ดิน

งานศึกษาได้ชี้ให้เห็นว่า จากอดีต สู่ ปัจจุบัน คุณค่าของที่ดินมีความเปลี่ยนแปลงไป โดยคุณค่าดั้งเดิมของที่ดิน (Intrinsic Value) เป็นอาณาบริเวณสำหรับเพาะปลูก และสร้างที่อยู่อาศัย แต่จากเงื่อนไขทางเศรษฐกิจ และโครงการพัฒนาที่ดินรูปแบบต่างๆ ทำให้ที่ดินกลายมาเป็นสินค้าซื้อขาย (Commodity) คุณค่าของที่ดินจึงไปผูกติดอยู่กับมูลค่า หรือราคาของที่ดิน ดังนั้น ที่ดินจึงได้กลายมาเป็นสิ่งสะสมของนักลงทุน เพราะที่ดินมีมูลค่า และสามารถนำไปขาย หรือสะสมไว้เพื่อเก็งกำไร หรืออาจะนำไปใช้วางเป็นสินทรัพย์ค้ำประกันเพื่อดำเนินธุรกิจต่างๆ ได้

นอกจากนั้นจำนวนของที่ดินที่ถือครองยังเป็นเครื่องบ่งบอกสถานะทางสังคม และเศรษฐกิจของเจ้าของที่ดินอีกด้วย กล่าวคือ ยิ่งครอบครองที่ดินปริมาณมาก ก็จะแสดงถึงความร่ำรวย เนื่องมาจากที่ดินสามารถตีเป็นมูลค่าทรัพย์สินของผู้ถือครอง อีกทั้งมูลค่าของที่ดินมักจะเพิ่มขึ้นแม้กาลเวลาจะผ่านไป


 

เงื่อนไขใดบ้างที่ส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน

ที่ดินเป็นสิ่งที่มีทั้งคุณค่าและมูลค่าทั้งในเชิงประโยชน์ใช้สอยและการซื้อขาย ซึ่งมูลค่าของที่ดินที่เกิดขึ้นนั้น ไม่ได้แน่นอนตายตัว แต่กลับเป็นสิ่งที่มีความเปลี่ยนแปลง และแตกต่างไปตามเงื่อนไขแวดล้อมต่างๆ เช่น ทรัพยากรดิน ที่ตั้ง และการใช้ประโยชน์ ซึ่งจากผลการศึกษา และทบทบทวนวรรณกรรมในงานศึกษาข้างต้นได้ชี้ให้เห็นว่า ปัจจัยที่ส่งผลต่อมูลค่าหรือราคาของที่ดิน สามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่ม ตามระดับของผลกระทบต่อราคาที่ดิน ได้แก่

  • กลุ่มปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินมากที่สุด ประกอบด้วย 7 ปัจจัย ได้แก่ ถนน ไฟฟ้า ประปา การอยู่ใกล้ตลาด สภาพน้ำท่วม การใช้ประโยชน์ที่ดิน และโครงการพัฒนา
  • กลุ่มปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินระดับปานกลาง ประกอบด้วย 5 ปัจจัย ได้แก่ โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ ระดับความสูงต่ำของพื้นที่เทียบกับถนน สภาพแวดล้อมเป็นพิษ และร้อยละของการพัฒนาในพื้นที่
  • กลุ่มปัจจัยที่มีผลกระทบต่อราคาที่ดินระดับต่ำ ประกอบด้วย 4 ปัจจัย ได้แก่ การมีรถเมล์ผ่าน การมีที่จอดรถ การมีทางเท้า และความใกล้กับสถานศึกษา

จากข้างต้น จะเห็นได้ว่าโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure) เป็นเงื่อนไขสำคัญที่เสริมราคา หรือมูลค่าของที่ดินให้สูงขึ้นไป ซึ่งอาจพิจารณาได้ว่า พื้นที่ที่มีความพร้อมของโครงสร้างพื้นฐานจะทำให้ราคาของที่ดินสูงขึ้น โดยส่วนหนึ่งของผลการศึกษาราคาที่ดินบริเวณพื้นที่สะพานมิตรภาพ ไทย-ลาว 4 (เชียงของ-ห้วยทราย) ได้ชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มราคาที่ดินบริเวณดังกล่าวในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบัน ซึ่งสูงขึ้นเนื่องมาจากมีโครงการในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานของรัฐ  โดยเฉพาะอย่างยิ่งราคาที่ดินบริเวณด้านหน้าด่านศุลกากรได้ปรับตัวสูงขึ้นไปกว่า 60 เท่า เมื่อเทียบกับช่วง 10 ปี ที่ผ่านมา

 

ตารางแสดงค่าสถิติของราคาที่ดิน พื้นที่สะพานมิตรภาพ ไทย-ลาว 4 (เชียงของ-ห้วยทราย)

อย่างไรก็ดี แนวโน้มเช่นนี้ไม่ได้เกิดขึ้นเพียงเฉพาะประเทศไทย แต่รัฐบาลในหลายๆ ประเทศก็ได้มีการลงทุน และส่งเสริมให้มีโครงการพัฒนาเชิงพื้นที่ ทั้งการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐาน และการพัฒนาพื้นที่สำหรับดำเนินกิจกรรมพิเศษที่จะสร้างประโยชน์ให้รัฐ เช่น พื้นที่ท่องเที่ยว และพื้นที่เศรษฐกิจ ด้วยเช่นกัน

ในปัจจุบันนี้ นักลงทุนหลายคนจึงพยายามหาซื้อที่ดินในแถบชนบทที่ห่างไกล แม้ว่าถนน ไฟฟ้า และน้ำประปายังเข้าไม่ถึง แต่นักลงทุนเหล่านั้นอาจมองเห็นแนวทางการพัฒนาพื้นที่ในอนาคต ที่ในอีก 5-10 ปีข้างหน้าอาจมีโครงการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ เข้าไป ทำให้ที่ดินบริเวณนั้นราคาสูงขึ้น บ้างก็กลายเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่มีชื่อเสียง ซึ่งสามารถทำเงินได้อย่างมหาศาล

 

ที่ดินในมือ: การเปลี่ยนแปลงการถือครองที่ดินในพื้นที่กรณีศึกษา

อย่างไรก็ตาม คนบางกลุ่มอาจถือครองที่ดินเป็นจำนวนมากเพื่อประโยชน์ทางการค้า และการเก็งกำไร ส่วนคนอีกจำนวนหนึ่งยังคงใช้ที่ดินบนฐานคิดของคุณค่าเชิงประโยชน์ใช้สอย เช่น การทำเกษตรกรรม ซึ่งเป็นกิจกรรมที่นำเอาทรัพยากรที่ดินออกมาใช้ในการเพาะปลูกพืชสวน ทำไร่นา รวมถึงก่อสร้างที่อยู่อาศัย

เป็นที่น่าสนใจว่า ผลจากการศึกษาสถานภาพการถือครองที่ดินในพื้นที่จังหวัดนครนายก และฉะเชิงเทรา ซึ่งกว่าร้อยละ 70-80 ของจำนวนตัวอย่างเป็นเกษตรกร แสดงให้เห็นว่า กว่าร้อยละ 50 ของกลุ่มตัวอย่างเป็นเจ้าของที่ดินเอง มีเพียงร้อยละ 33 เท่านั้นที่เช่าที่ดิน และมีเพียงส่วนน้อยเท่านั้น (ร้อยละ 2) ที่ซื้อ หรือเป็นผู้อาศัย มาดูแลแทนเจ้าของที่ดิน แต่ก็ยังมีอีกส่วนหนึ่งที่ถือครองที่ดินที่ได้มาจากการตกทอดจากรุ่นสู่รุ่น (ร้อยละ 15)

 


 

แม้ว่ามูลค่า และราคาของที่ดินมีแนวโน้มจะสูงขึ้นด้วยเงื่อนไขต่าง ๆ แต่เจ้าของที่ดินบางส่วนก็มิอาจรักษาที่ดินเอาไว้ได้ด้วยเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป โดยรวมแล้วกว่าร้อยละ 41 จำเป็นต้องขายที่ดิน เนื่องจากต้องใช้เงิน และจำเป็นต้องนำเงินไปชำระหนี้สิน อีกทั้งกว่าร้อยละ 16 ที่ให้เปล่า ปล่อยขาย ให้เช่าแก่ญาติพี่น้อง หรือมอบให้เป็นสาธารณประโยชน์ และกว่าร้อยละ 26 ที่ต้องคืนที่ดินเนื่องจากไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของรัฐ เช่น อยู่ในเขตชลประทาน ป่าสงวน และทำถนน รวมถึงไม่สอดคล้องกับเงื่อนไขของสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก)

ดังจะเห็นได้ว่า ไม่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงของคุณค่าและมูลค่าของที่ดิน หรือการถือครองและการเปลี่ยนแปลงการถือครอง ต่างก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขทางด้านสังคม การเมือง และเศรษฐกิจ อีกทั้งเงื่อนไขเหล่านี้ยังเป็นสิ่งสำคัญที่กำหนดรูปแบบของวิถีชีวิตของผู้คนอีกด้วย

ที่ผ่านมา แม้ว่าโดยหลักการแล้ว รัฐพยายามลดช่องว่างของความเหลื่อมล้ำที่เกิดขึ้นจากการครอบครองที่ดิน ผ่านมาตรการเฉพาะหน้าต่างๆ แต่ในทางปฏิบัติก็ยังไม่สามารถให้ผลอย่างเป็นรูปธรรมได้เท่าที่ควร การถือครองที่ดินยังคงกระจุกอยู่ในมือกลุ่มผู้ที่มีสถานะทางเศรษฐกิจที่ดี และกลุ่มนักลงทุนซึ่งมีทั้งรัฐ และเอกชนทั้งในเชิงการพัฒนาพื้นที่ และการทำเกษตรกรรม

 

ตัวแปรสำคัญที่อาจทำให้ความฝันที่จะใช้ชีวิตอย่างเรียบง่าย อยู่ในบ้านสวนบนที่ดินของตนเองอาจเป็นจริงได้คือ นโยบายและมาตรการต่างๆ ของรัฐ ที่จะต้องเข้าไปบริหารจัดการที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพ กระจายทรัพยากรต่างๆ ให้เท่าเทียม โดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐาน และการบังคับใช้กฎระเบียบต่างๆ เพื่อควบคุม และลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมในการถือครองและใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งสิ่งเหล่านี้อาจเป็นเพียงส่วนหนึ่งที่จะส่งผลต่อมิติอื่นๆ เช่น เกิดความเจริญที่กระจายตัวจากเมืองใหญ่ เกิดการจ้างงานในพื้นที่ ทำให้คนไม่ต้องเดินทางเข้าเมือง เกิดความต้องการในการบริโภคสินค้าอาหารมากขึ้น เกิดการผลิตสินค้าวัตถุดิบทางการเกษตรเพื่อตอบสนองความต้องการในการบริโภคที่เพิ่มมากขึ้น อันจะนำมาซึ่งการพัฒนาอย่างยั่งยืนต่อไป

————————————————————–

อ้างอิงข้อมูลจาก

โครงการวิจัย “ศึกษาบทบาทของที่ดินในอนาคต”

หัวหน้าโครงการ: ปิติพงศ์ พึ่งบุณ ณ อยุธยา
สนับสนุนโดย : สำนักงานคณะกรรมการส่งเสริมวิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม (สกสว.)

เรียบเรียง ชนัญญา ประสาทไทย
กราฟิก ชนกนันท์ สราภิรมย์
ตรวจภาษาและความถูกต้อง ญาณิตา เหลืองคงอยู่
00:00
00:00
Empty Playlist